使得房地产市场交易量下降了

  9月16日,昔日海南楼市明星项目,被称作“东方迪拜”的三亚凤凰岛项目传出股权将打包出售的消息。作为房地产火热时期海南楼市的象征,凤凰岛项目被卖标志着海南楼市已经从狂热状态渐趋冷静下来。同日,在国新办举行的新闻发布会上,海南省省长沈晓明称,要着力减少海南经济对房地产的依赖,并表示2019年1-8月份,海南房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%,但没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况。随着旧动能压力的释放和新动能红利的积累,在逐步摆脱对房地产依赖后,会展、健康医疗、金融、航运等新兴产业,在推动海南产业结构转型升级上发挥的作用越来越明显。

  2019年9月16日,北京产权交易中心发布的一条股权转让公示引起了关注。这条名为三亚凤凰岛股权转让项目显示,三亚凤凰岛投资集团有限公司将以40.37亿元的底价转让100%股权。

  项目基本信息显示,三亚凤凰岛投资集团有限公司持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称邮轮港公司)45%股权,而邮轮港公司核心资产为三亚凤凰岛项目。

  说起三亚凤凰岛,可以说是火热时期海南楼市的象征。凤凰岛当初的综合发展目标是,成为三亚市、海南省乃至全中国首屈一指的豪华度假胜地。被寄予厚望的三亚凤凰岛对标的是美国迈阿密的邮轮之都、海港之城,其也被称作是东方迪拜、梦幻之岛。

  项目信息还显示,三亚钰晟投资有限公司100%股权将和凤凰岛邮轮港同时捆绑转让,转让底价为7.64亿元,而钰晟投资则持有凤凰岛邮轮港10%的股权。也就是说,三亚凤凰岛项目的55%股权将以合计48.01亿元的价格被打包出售。可以说,昔日的明星项目如今被卖得有些黯然。

  相关统计数据显示,2018年海南全省商品房销售面积为1432.25万平方米,同比下降37.5%,连续11个月下降,且降幅基本保持在30%左右;全省商品房销售金额为2083.29亿元,同比下降23.2%。今年上半年,全省房屋销售面积为394.43万平方米,同比下降57.1%;房屋销售额为620.39亿元,同比下降54.9%。

  2017年,海南房地产投资额占地区生产总值的比重是46.01%,2018年则降低到了35.49%。而从投资结构来看,海南省非房地产投资占比则在持续增加。从今年1月至6月投资结构来看,全省非房地产投资占固定资产投资比重为56.03%,较去年同期提升5.35个百分点。分市县来看,全省有16个市县(开发区)非房地产投资占固定资产投资比重在50%以上,其中,有5个市县(开发区)占比超过了80%。

  对于海南楼市发生的上述变化,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受红星新闻采访时分析认为,整个数据来看,海南楼市出现了降温,市场效应比较不错。这在很大程度上体现了当前整个市场较好的导向。看来海南的全域限购,包括去房地产泡沫以及自由港建设对房地产提出的一些新要求,使得房地产市场交易量下降了,而泡沫的减少则有助于市场的稳定。

  诸葛找房市场研究员姜国君则对红星新闻表示,海南楼市今年以来的表现,充分体现了实施全域限购等调控政策取得的良好效果。“全域限购前的海南是全国楼市比较热门的省份,外省购房者较多。受区域经济发展预期的带动,购房者对房价增值同样有着较高的预期,这实际上已经存在一定程度的炒作。2018年4月份出台的全域限购政策及时、有效地遏制了炒房行为,其政策结构和调控效果已成为比较优秀的范本。”

  根据国家统计局发布的数据,今年1-8月份全国商品房销售面积下降0.6%、销售金额增长6.7%。“而从今年1-8月份海南商品房销售面积下降52%、销售金额下降50%的市场数据来看,两项指数接近趋同,二者之间的反差较小,说明房价虽有上涨但幅度较小,属于比较良性的增长。对比全国房价明显上涨的势头,海南在抑制房价上涨方面是值得称道的。”

  据海南日报报道,在海南省经济发展历程中,有两次因房地产炒作引发问题,使得海南的发展走了弯路。

  第一次是建省初期的“房地产泡沫”。当时全省人口不足700万人,却有两万多家房地产商。国家调控后,占全国人口0.6%的海南,留下占全国10%的空置商品房,“烂尾楼”多达600多栋、1600多万平方米,闲置土地约1.88万公顷,积压资金800亿元,导致海南成为金融高风险区。

  第二次是国际旅游岛建设初期房价大涨。建设海南国际旅游岛作为国家战略公布仅5天,全省商品房交易金额就达171亿元,超过2008年全年总额,房价涨幅是全国平均涨幅的5倍。

  房地产泡沫和房价疯涨都给海南发展造成了严重的负面影响。据了解,海南50%甚至多一点的税收靠房地产,有的市县则高达70%。海南省省长沈晓明在发布会上就说,相当长一段时间以来,海南的房地产占到投资和税收各50%左右,经济对房地产的依赖很大。

  海南房地产“一业独大”的局面,已经成为海南经济高质量发展的一大障碍。“一业独大”、产业基础薄弱、抗风险能力偏弱,一直是海南经济发展中的“老大难”问题,也是海南发展的痛点。

  对于经济发展过于依赖房地产的不良状况,海南省毅然决然地对房地产进行了严格的调控。

  2015年6月,海南在全国率先开展省域“多规合一”改革试点,按照全省整体“一盘棋”思路,为海南整体发展绘制了一张蓝图。

  2016年,海南根据房地产市场运行情况,断然实行房地产“两个暂停”调控政策,对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

  2017年,海南取消中部12个市县的地方生产总值、固定资产投资等指标考核,规定五指山市等4个市县的普通商品住宅不得向本市县以外居民销售。

  而到了2018年,海南更是对商品住宅实施全域限购,同时着力推动保障性住房、人才房、改善性住房等建设。

  今年1-4月份,海南房地产业税收收入148.4亿元,同比下降23.2%,减收44.9亿元,税收下降明显。但是海南全省地区生产总值预计增速依旧达到5.4%,并没有因为房地产调控而出现经济大起大落的情况。连续的调控措施取得的效果明显,相关数据显示,2017年海南房地产投资额占地区生产总值的比重是46.01%,2018年这个数字降到了35.49%。

  摆脱了对房地产业的依赖,海南的其他产业开始有了发展的机遇和空间,而事实上也取得了比较亮眼的成绩。

  据统计,2018年海南省互联网业、医药产业、医疗健康产业等重点产业增加值占全省GDP的比重超过60%,对经济增长的贡献率近70%;纳税总额是2015年的1.5倍,占全省税收的7成以上,成为海南经济增长的重要拉动力。

  旅游业、互联网产业、热带特色高效农业、海洋等产业的目标是千亿产值,会展、健康医疗、金融、航运、教育、文化、体育等作为重点产业,在推动海南经济结构转型升级上发挥的效用越来越明显。

  当然,在新旧动能转换过程中也存在融合转换不畅的问题。琼海市发改委副主任李有丰就对媒体表示:“房地产业引领和带动高新技术、金融、会展等其他十一个产业融合发展的作用没有得到充分发挥,造成房地产业缺乏长期的稳定支撑。”

  对上述新情况,严跃进认为,互联网等新兴产业的发展,从整体上来讲,使得海南的产业更加匹配,产业之间相对来说更加独立,并没有过于依赖房地产,这一点是值得肯定的。后续互联网、医药、大健康等产业的发展,实际上需要配套人才、住房等需求。“但是,土地上的管控还是必须要做的,尤其是滨海一些地方的一些土地。”

  虽然房地产与其他产业的融合依然面临挑战,但海南省省长沈晓明表示,预计到明年一季度末,旧动能下调所导致的经济下行压力基本释放完毕的同时,新动能所产生的红利逐步积累,海南的经济将进入良性快速的发展轨道。

  海南发展的新旧动能转换势在必行,姜国君就认为,海南新兴产业的较快增长和房地产的平稳运行,说明海南经济摆脱对房地产的依赖也是切实可行的。

  “房地产的定位本身就是‘房住不炒’以及‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’,其使命是解决住的问题,对经济增长的贡献必将被弱化和削减,至于对海南房地产因此失去稳定支撑的担忧则是多余的。”

  此外,对于从房地产到诸多新产业应该如何更好地衔接和转换的问题?姜国君提出了自己的看法:“将经济驱动从房地产转移到新兴产业,相关衔接需要注重两个方面:一是继续保持区域魅力及增长态势,这是吸引资金、技术、人才的基础;二是涉及人口就业及收入方面不能形成落差,以确保社会消费能力、市场活力等方面的稳定。”